Korkojen nousu häämöttää – kokosimme yhteen keskeiset asuntovelallisen suojautumiskeinot

Oikealla hetkellä otettu korkosuoja voi tuoda ison säästön korkokuluihin.

lainat
Grafiikka
Yle Uutisgrafiikka

Markkinakorot ovat olleet negatiiviset jo pitkään. Asuntolainojen suosituin viitekorko, 12 kuukauden euribor painui nollan alle yli puolitoista vuotta sitten.

Syy matalaan korkotasoon on Euroopan keskuspankin elvytyspolitiikka. Ohjaus- ja talletuskorot ovat ennätyksellisen alhaisella tasolla. Tähän odotetaan muutosta tai ainakin vihjettä siitä ehkä jo loppuvuodesta.

– Oma näkemykseni on, että ohjauskorkoja nostettaisiin vuonna 2019. Markkinoilla ennakoidaan EKP:n koronnostoja ja lyhyet korot lähtevät sitä ennen nousuun, FIM-pankin pääekonomisti Timo Hirvonen ennustaa.

Grafiikka
Yle Uutisgrafiikka

Siten korot voivat kääntyä nousuun jo ensi vuonna. Asuntovelan lyhentäjälle korkojen nousu tietää lisää rahanmenoa, jolta voi kuitenkin suojautua.

Kiinteä korko

Lainalle tai sen osalle voi sopia kiinteän koron useiksi vuosiksi, tyypillisesti viideksi tai kymmeneksi vuodeksi. Jotkut pankit myöntävät jopa 25 vuoden lainoja kiinteällä korolla.

Kiinteä korko on korkojen nousulle immuuni, mutta se ei myöskään reagoi korkojen laskuun.

Lainaa nostettaessa kiinteä korko on myös melko paljon korkeampi kuin sen hetkinen korkotaso markkinoilla. Kiinteä korko ei ole Suomessa erityisen suosittu asuntolainakorko.

Korkokatto tai -putki

Korkokatto ja sen uudempi versio korkoputki, ovat sen sijaan hyvinkin suosittuja. Tyypillisesti korkokatto otetaan viideksi tai jopa kymmeneksi vuodeksi laina-ajan alussa.

Kumpikin toimii ikään kuin vakuutus. Jos viitekorko nousee yli sovitun rajan, korko lasketaan rajatason mukaan. Velallinen siis tavallaan säästää sen osan korkokustannuksesta, jonka joutuisi maksamaan ilman suojaa.

Vakuutuksen lailla korkokatto toimii myös siten, että sen ottaminen on maksullista. Pankki on laskenut todennäköisyyden korkojen muutoksille ja hinnoittelee katon niin, että suojasta ei koituisi tappioita pankille. Maksullisuus luonnollisesti syö suojasta saatavaa säästöä, jos katto ylittyy.

– Meidän pitää pystyä asettamaan putket ja katot sille tasolle, että ne ovat realistisia ja järkeviä. Ikään kuin ei liian ylös, toimitusjohtaja Tom Miller Nordean Kiinteistöluottopankista sanoo.

Korkoputki on Nordeassa lisämaksuton, mutta siinä on myös korolle alaraja, jonka alle lainakorko ei voi painua. Putken ”vakuutusmaksu” sisältyy siis tähän alarajaan, joka on markkinatasoa korkeammalla lainan myöntöhetkellä. Korkoputki on tavallaan hybridiversio kiinteästä ja markkinakorosta.

Kummankin suojaustavan ongelma on myös suojan aloitushetki. Jos lainakatto ei ylity suoja-aikana, hyöty jää saamatta. Ohessa esimerkki siitä, miten nämä eri suojat toimivat ideaalitapauksessa, kun korot alkavat nousta ripeästi.

Grafiikka
Yle Uutisgrafiikka

Kuviossa on 250 000 euron esimerkkilaina 25 vuodelle. Korko on aloitushetkellä tasan yksi prosentti.

Pylväät kuvaavat kuinka suuria ovat annuiteettilainan lyhennyserät kymmenen vuoden aikana, kun viitekorko nousee toisesta lainavuodesta alkaen yhden prosenttiyksikön vuodessa ja päätyy neljään prosenttiin. Esimerkissä kuukausierät sisältävät laskennallisen marginaalin.

Kuvio ei ole kuvaus todellisesta tilanteesta, vaan yksinkertaistettu kuvaus siitä, miten eri suojauskeinot toimivat muuttuvassa korkoympäristössä.

Esimerkkitapauksessa korkoputki olisi lainanottajan kannalta edullisin. Se toisi kymmenessä vuodessa lähes 11 000 euron säästön. Molemmat kattosuojat kerryttävät säästöä vajaat 9000 euroa, kun summasta vähennetään etukäteen maksettu ”vakuutusmaksu”.

Säästäminen

Korkojen nousuun voi varautua myös ilman pankille maksettavia maksuja jättämällä riittävästi pelivaraa lyhennysten euromääriin. Matalien korkojen aikana siihen on hyvä mahdollisuus.

Säästäminen vaatii kuitenkin melkoisen ennakoivaa otetta velkaan ja etenkin oman talouden hallintaan.

Maksaa lainan pois

Koroista pääsee eroon tietysti kokonaan, jos loppuvelan pystyy maksamaan pois ennen korkojen nousua. Oletettavasti keino on teoreettinen niille, joilla lainamatka on vasta alussaan ja lainasaldo suuri.

Pienissä lainoissa taas lunastuksesta saatava hyöty jää helposti vähäiseksi, koska korkokulut ovat muutenkin pienet.