Pois alta, yhtiölaina kaatuu – Voiko naapurin velka rysähtää niskaan?

Rakentaminen työllistää ja asuntoja nousee, mutta ei niin hyvää, ettei jotakin huonoakin. Valtiovarainministeriö varoittaa paisuvista yhtiölainoista, ja Hypoteekkiyhdistyksen mielestä asuntorahastojen iso omistus asunto-osakeyhtiöissä voi olla riski.

asunnot
kauppakirja ja asunto
Yhtiölainasta vastaavat kaikki osakkaat.Ismo Pekkarinen / AOP

Suomeen aletaan tänä vuonna rakentaa kymmeniätuhansia uusia asuntoja, tismalleen ennätysmäärä 40 000.

Vapaarahoitteisten asuntojen kauppa on käynyt hyvin, eikä asuntoja ole liiemmin jäänyt rakennuttajien varastoon. Ostajia houkuttavat uudiskohteiden alhaiset myyntihinnat, kun yhtiölaina voi kattaa jopa 70 prosenttia asunnon koko hinnasta.

Asuntoyhteisöjen lainanotto (siirryt toiseen palveluun) kasvoi tämän vuoden kesäkuussa lähes 11 prosenttia edellisvuodesta. Maaliskuussa 2017 kasvuvauhti oli yli 20 prosenttia.

Tässä piilee riskejä, joista valtiovarainministeriön Rakentamisen seurantaryhmä Raksu (siirryt toiseen palveluun) varoitti tiistaina. Ykkösuhka on se, että korot nousevat, mikä näkyy sekä henkilökohtaisessa asuntolainassa että yhtiövastikkeissa.

Yhtiölainasta vastaavat kaikki osakkaat, ja maksuvaikeuksiin ajautuvien osuudet voivat lopulta kaatua toisten maksettaviksi.

Kiinteistöliitto patistaa yhtiöitä seuraamaan vastikerästejä tarkasti. Pääekonomisti Jukka Kero neuvoo taloyhtiöitä valppauteen.

– Yhtiöissä on syytä seurata tarkalla silmällä vastikerästejä ja on sovittava myös yhteisesti vastikerästien käsittelytavat. Tärkeää on reagoida nopeasti eikä antaa rästejä kertyä pitkään ennen mitään toimenpiteitä.

– Yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa ja vuokrata sen, mutta tähän kuluu aikaa, Kero jatkaa.

Asuntorahastot ovat uusi ilmiö – Onko niistä kattavaa tietoa?

Uusi taloyhtiö, jonka asunnoista asuntorahasto omistaa ison osan, saattaa olla riski yksittäiselle ostajalle. Tätä mieltä on Hypoteekkiyhdistys.

Pääekonomisti Juhana Brotherus näkee asuntomarkkinoilla aivan uudenlaisia vaaranpaikkoja. Hänen mukaansa niitä aiheuttavat asuntorahastot, joita on viime vuosina syntynyt kuin sieniä sateella, eivätkä ne kaikki raportoi lainkaan – ainakaan Suomeen. Tähän tosiseikkaan viranomaiset ovat havahtuneet vastikään, väittää Brotherus.

Rakennusyhtiöt myyvät rahastoille uusista taloyhtiöistä toisinaan kymmeniä asuntoja kertaheitolla.

Brotherus sanoo, että yhtiölainojen avulla rahasto on voinut velkaantua äärimmilleen.

Yksittäiselle ostajalle asuntorahastojen omistajuus saattaa tuottaa harmaita hiuksia siinä tapauksessa, että rahasto joutuu ongelmiin ja yhtiövastikkeet jäävät maksamatta. Asuntorahasto saattaa nimittäin mennä nurin, ja sirpaleet jäävät taloyhtiön korjattavaksi, pohtii asuntolainoittaja Hypon pääekonomisti.

– Kasvukeskuksissa kuprut lienevät kuitenkin vain hetkellisiä eivätkä vie taloyhtiötä konkurssiin, lohduttaa Brotherus.

Kyseessä on yhtä kaikki aivan uusi ilmiö, summaa ekonomisti.

Asuntorahastojen suosio ja tulo suomalaisille asuntomarkkinoille yltyi nopeasti vuoden 2008 kansainvälisen finanssikriisin jälkeen. Syy on yksinkertainen: tuottoa on haettu kiinteistösijoituksista (siirryt toiseen palveluun), kun korkopapereiden hyöty on olematon.

Finanssivalvonta: Riskit liittyvät laskukauteen

Finanssivalvonta eli Fiva on lähinnä huolissaan siitä, että ihmisten velkaantuminen on kiihtynyt ja suuret yhtiölainat ovat osaltaan myös asuntojen hinnannousun takana.

Toimistopäällikkö Sami Pyykönen sanoo, että suomalaiset ovat siirtäneet lainataakkaa taloyhtiön kannettavaksi, ja ongelmia koituu, jos useat asukkaat jättävät vastikkeet maksamatta.

– Riskit ovat suurimmat taloyhtiöissä, joissa on vain harvoja omistajia. Myös yhtiöissä, joissa asukkaat ovat saman työnantajan palveluksessa, on riskejä, sillä monen maksukyky saattaa heiketä samanaikaisesti.

Pyykönen ei osaa sanoa, miten paljon velkoja on Suomessa tai muualla kaatunut kanssa-asujien niskaan.

Riski liittyy laskukauteen ja siihen, ettei asuntoja tarvittaessa saadakaan realisoitua hintaan, jolla jäljellä olevat taloyhtiövelat saadaan kuitatuksi.

Finanssivalvonnan tehtävä on valmistautua; Fiva varautuu laskukauteen ja siihen, että asuntojen hinnat lähtevät alamäkeen.

– En ennusta hintojen laskua, tähdentää Pyykönen, mutta ongelmaa yleisellä tasolla ei ole, jos hintataso pysyy nykyisellään ja asunnot käyvät kaupaksi.

Suomalaiset asuntorahastot ovat Fivan valvonnassa

Samaisen Finanssivalvonnan markkinavalvoja Marko Hovi painottaa, että suomalaisia, asuntoihin sijoittavia erityisrahastoja valvotaan kuten muitakin rahastoja, eikä niitä ole mennyt nurin.

– Rahasto voisi kaatua, jos sillä on enemmän velkaa kuin varoja eikä se pystyisi suoriutumaan velvoitteistaan.

– Jos suuri joukko osuuksien omistajia haluaisi lunastaa varansa yhtä aikaa, rahasto joutuisi myymään omistamiaan huoneistoja. Rahaston pitäisi reagoida ajoissa – sitä varten on olemassa riskienhallinta.

Fiva valvoo suomalaisten rahastojen hoitajia, ulkomaalaisilla rahastoilla on valvojansa ulkomailla. Näiden kanssa tehdään yhteistyötä.

Hovi ei kommentoi sitä, ovatko ulkomaalaiset asuntorahastot aiheuttaneet huolta Finanssivalvonnassa. Valvontatoimia ei yleensäkään kommentoida, tarkentaa markkinavalvoja.

Lue lisää: Asunto-osakeyhtiölaki (siirryt toiseen palveluun)