Asunnonostaja – paneudu taloyhtiön kuntoon ja talouteen

Ikäviltä yllätyksiltä välttyäkseen asunnonostajan on syytä selvittää ainakin taloyhtiön tulevat remontit ja tutustua tilinpäätöstietoihin.

omistusasunnot
Asuntonäyttö.
Korkea vastike voi kertoa, että taloyhtiöstä on pidetty huolta.Tiina Jutila / Yle

Ostaja astuu asuntoon, joka tuntuu hänestä heti kodilta. Innostuneena hän ajattelee, että tämä asunto on saatava ja ryhtyy järjestelemään rahoitusta.

Ainakaan enää tilanne ei suju aivan näin suoraviivaisesti. Parikymmentä vuotta välittäjän töitä tehnyt Markku Kilpeläinen Kiinteistömaailmasta sanoo huomanneensa, että ostajat ovat alkaneet yhä enemmän kiinnostua myytävään huoneistoon tehtyjen remonttien lisäksi myös taloyhtiön kunnosta ja sen taloudesta.

Isännöitsijätodistuksesta näkee talon remonttitarpeet

Myyntiesitteestä kaikki oleelliset asiat eivät aina käy ilmi.

– Esimerkiksi isännöitsijätodistuksesta näkee taloyhtiön korjaustarpeet. Mitä korjauksia on jo tehty ja mitä korjauksia on suunniteltu seuraavien viiden vuoden ajalle, Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen vinkkaa.

Näistä tiedoista voi päätellä, mitä isoja remontteja, kuten putki-, julkisivu- tai kattoremontteja, vanhassa taloyhtiössä on lykätty viimeiseen asti, ja jotka on todennäköisesti tehtävä seuraavien kymmenen vuoden kuluessa.

– Tämä voi johtaa remonttisumaan, ja taloyhtiö ei tällöin välttämättä saa pankista lainaa edullisimpaan hintaan. Osakkaalla tämä näkyy vastikkeen nousuna, jos hän ei kerralla maksa pois osuuttaan yhtiön lainasta, Pynnönen sanoo.

Alhainen vastike ei aina kerro hyvää

Kiinteistövälittäjä Markku Kilpeläinen kertoo, että yksi asia, josta näytöillä kävijät harmistuvat, on korkea vastike. Alhaisesta vastikkeesta katsojat puolestaan ilahtuvat. Sekin voi olla huono asia siinä tapauksessa, että taloyhtiön säännöllistä kunnostusta on lyöty laimin. Korkea vastike voi puolestaan kertoa, että taloyhtiöstä on pidetty huolta.

Taloyhtiössä olevia liikehuoneistoja ostajat pitävät usein hyvänä merkkinä, koska niistä saadaan vuokra- tai vastiketuloja. Nykyään yhä useammat pienet liikkeet ovat joutuneet kaupan rakennemuutoksen takia vaikeuksiin, ja se merkitsee taloyhtiölle vuokra- ja vastiketulojen menetystä.

Asunnonostaja, selvitä nämä asiat

1. Pyydä nähtäväksi isännöitsijäntodistus, josta näet, missä kunnossa asunto-osakeyhtiö on.

  • Isännöitsijäntodistuksesta käyvät ilmi taloyhtiöön aiemmin tehdyt remontit sekä tulevat, seuraaville viidelle vuodelle suunnitellut remontit.
  • Isännöitsijäntodistuksesta näkyvät myös taloyhtiön kunnostukseen otetut lainat ja se, voiko osakas maksaa pois lainaosuutensa kerralla.

2. Pyydä nähtäväksi viimeisin tilinpäätös, josta saat kuvan taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta.

  • Tilinpäätöksestä selviää,** miten osakkaiden maksamat vastikkeet on käytetty**. Tuleva asukas voi päätellä, millaiseen yhtiöön hän on muuttamassa.

3. Tutustu myös tilinpäätöksen liitteenä olevaan toimintakertomukseen.

  • Toimintakertomus voi sisältää esimerkiksi taloyhtiön perustamisvuoden, hallituksen kokoonpanon ja isännöitsijän yhteystiedot.
  • Toimintakertomuksesta voi tarkistaa, miten edellinen talousarvio on toteutunut. Yleensä liitteenä on** talousarviovertailu**, joka erittelee rinnakkain toteutuneet sekä talousarvion tulot ja menot. Isännöitsijän ja hallituksen pitää kertoa, mistä isot poikkeamat talousarviosta johtuvat. Toimintakertomuksesta voi myös tarkistaa, miten edellinen talousarvio on toteutunut.
  • Toimintakertomuksesta löytyy vastikerahoituslaskelma, josta parhaiten selviää taloyhtiön maksuvalmius ja vastiketason riittävyys. Laskelmasta näkee, riittävätkö hoitovastikkeet hoitokuluihin ja kykeneekö taloyhtiö suoriutumaan maksuistaan. Hoitovastikejäämää olisi hyvä olla kahden tai kolmen kuukauden vastikekertymää vastaava määrä. Sillä voidaan varautua yllättäviin kuluihin ilman, että pitäisi periä ylimääräisiä hoitovastikkeita.

4. Selvitä kunnalta tai kaupungilta lähialueen mahdollisesti vireillä olevat kaavamuutokset, jos kaipaat rauhallista asuinaluetta.

5. Selvitä kunnalta tai kaupungilta tontin vuokrasopimuksen kesto ja tulevat vuokrankorotukset, etteivät korotukset yllätä.

6. Kysy lisää tietoja taloyhtiöstä isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta, jos kaipaamasi tietoa ei löytynyt papereista. He tuntevat taloyhtiön parhaiten.

Asunnon pohjapiirros asuntonäytössä.
Yle